№12-2017 Архив Реклама на сайте
ТОП-100 компаний
ТОП-100 персон
ПОРЯДОК В БИЗНЕСЕПРОДАЖИРАБОТА С КЛИЕНТАМИУПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОММАРКЕТИНГ Тренинги и СеминарыНОВОСТИ
СтатьиБиблиотека руководителя
 
В свежем номере:
Сообщение о ликвидации компании HUBBLE GROUP LTD.
Все статьи номера
Подписка на новые статьи
№32-2005| Работа над ошибками Версия для печати

Офис напрокат

Офис напрокат

Задача юриста при заключении договора аренды недвижимости – обеспечить юридическую чистоту сделки и соблюсти интересы клиента, не нарушив при этом закон. Формулировка «если иное не предусмотрено договором» предоставляет для этого массу возможностей.

Необходимость в грамотном юристе испытывают как арендатор, так и арендодатель. «Основная задача юриста – подготовить договор, который был бы максимально выгоден именно его клиенту», – говорит генеральный директор юридической компании «Верное дело» Ольга Ястребчикова.
Юрист на стороне арендодателя настаивает на включении в договор таких пунктов, как:
право на пересмотр арендной платы в одностороннем порядке;
одностороннее расторжение договора;
дополнительные обязательства арендатора перед арендодателем и т.д.
Задача юриста арендатора – смягчить требования арендодателя и уменьшить его полномочия.
Потребность в помощи квалифицированного юриста продиктована несовершенством и подчас противоречивостьюдействующего законодательства, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости.
«В Гражданском Кодексе России вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно (глава 34 ГК РФ), – говорит Мария Богданова, председатель совета директоров Европейской Торговой Системы Недвижимости. – Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона. Предусмотреть договором можно многое, к примеру: что будет считаться «существенным нарушением условий», каков срок для проведения капитального ремонта при его необходимости, кто будет иметь право на улучшения, произведенные арендатором за его счет? Закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права. Без соответствующего образования и практики составить полноценный документ невозможно».

Nota Bene
При выборе арендуемого объекта представитель компании руководствуется рядом параметров: цена, уровень здания и наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что он должен обратить внимание – юридическая чистоплотность сделки, уверены юристы, специализирующиеся на ведении и регистрации договоров аренды.

СОВЕТЫ АРЕНДАТОРУ
1 При заключении договора аренды с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ. Нередко собственники (преимущественно, промзоны) располагают свидетельством о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года). С таким свидетельством могут возникнуть проблемы в Мосрегистрации, поэтому стоит обратить на это особое внимание.

2 Представитель компании-арендодателя должен обладать полномочиями для заключения сделки. Если это директор фирмы, он может распоряжаться лишь 25% собственности компании. В любом случае, залогом добропорядочности арендодателя станет включение в пакет документов заверенной копии приказа о назначении представителя компании на должность директора, а в отдельных случаях также протокол собрания акционеров, на котором он был уполномочен заключать подобные сделки.

3 В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.

4 Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно отражать в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются.

5 Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает юридические права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами.

6 В договоре может не указываться срок аренды (в этом случае он считается бессрочным и продлевается автоматически при согласии двух сторон), но обязательно должен быть указан объем арендной платы в рублях или условных единицах – в противном случае договор недействителен.

7 Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале. В приложении к договору необходимо прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно.

8 Чтобы исключить возможные споры, в тексте договора следует прописать, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными.

CОВЕТЫ АРЕНДОДАТЕЛЮ
1 Перед тем, как начать рекламную кампанию объекта или обратиться в риелторскую компанию, специализирующуюся в вопросах коммерческой недвижимости, необходимо определиться с требованиями к будущему арендатору. Важно определить, какая именно организация будет занимать сдаваемые площади: склад, банк, магазин. На этом этапе необходимо также определиться с юридическим статусом будущих отношений и стоимостью аренды.

2 На начальном этапе переговоров с потенциальным арендатором следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка может быть проведена сотрудниками службы безопасности компании или частным агентством и, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании.

3 При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования.

4 Следует «тщательно прорабатывать инструмент сделки – договор аренды, детализировать каждую, на первый взгляд, мелочь, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом, – советует Мария Богданова, председатель совета директоров Европейской Торговой Системы Недвижимости. – В моей практике встречались договоры, регулирующие процедуру отпирания арендатором замков входной двери во избежание их поломки. До абсурда доходить не стоит, но чем прозрачнее правила эксплуатации вашей собственности, тем комфортнее получать законный доход без почвы для разногласий».

5 Арендодатель не имеет права по своему усмотрению изменять размер арендной платы неограниченное количество раз либо неоднократно (раз в полгода, в квартал).
ГК РФ (п. 3 ст. 614) содержит правило о том, что изменять арендную плату можно не чаще, чем раз в год, и только в сроки, установленные договором. Однако в договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции).

Риски – к минимуму
Арендодатель
несет следующие риски:
• его помещение может быть использовано не по назначению;
• он может не получить арендную плату;
• получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени;
• повреждение или пропажа имущества.
Арендатор рискует значительно в большей степени – случаи аренды помещения, не принадлежащего арендодателю, широко распространены. В практике юридической компании «Верное дело» был такой прецедент: «К нам обратилась компания, собирающаяся снимать офис в субаренду, – рассказывает Ольга Ястребчикова. – Ее руководителя смутила высокая сумма задатка. После проверки прав собственности оказалось, что этим объектом не владел не только потенциальный партнер нашего клиента, но даже и та компания, которая сдавала помещения в аренду ему самому».

Офис рядом с песочницей
Аренда площадей в жилом доме с целью коммерческого использования – довольно распространенный вариант для удовлетворения потребностей небольших компаний или магазинов. Однако перед тем, как заключать договор, стоит задуматься о специфике эксплуатации. Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом. Еще один риск – возможные проблемы с жильцами. Однако и этих неприятностей можно избежать, грамотно составив договор. Если арендатор соблюдает условия договора, вовремя вывозит мусор и проводит ремонт помещений и т.д., тогда возможно мирное сосуществование. В противном случае жильцы дома могут писать жалобы в управу района и в префектуру, и даже подать иск в суд и добиться запрета на размещение предприятия торговли или офиса на первом этаже своего дома.

Сергей ЛОБКАРЕВ,
руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»

 

Основные позиции договора субаренды должны совпадать с позициями договора аренды.


Преимущества – на стороне арендодателя
Равные права сторон – миф, идеальная ситуация, которая существует только в теории.
На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача юриста, представляющего сторону арендатора, – по возможности смягчить требования арендодателя.

Ольга Ястребчикова«Верное дело»


Копия поэтажного плана нужна не всем и не всегда
Бухгалтеры ряда компаний, арендующих помещения под офисы сроком менее года, обеспокоены тем, что арендодатель не предоставляет им в дополнение к пакету документов копию поэтажного плана. По их словам, налоговые органы, проводя плановые и внеплановые проверки, требуют этот документ, отмечая, что без него компания не имеет права учесть арендные платежи при расчете налога на прибыль.
Мы попросили прокомментировать эту ситуацию Марию Богданову, директора Европейской Торговой Системы Недвижимости: «Копия поэтажного плана не является обязательным документом для сделки аренды – договор может быть заключен на 11 месяцев и не требовать регистрации. Площадь объекта недвижимости, который передается в аренду на законных основаниях, определяется Свидетельством о государственной регистрации права собственности. В случае если договор заключается на срок год и более, право аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Среди документов, которые стороны должны представить в регистрирующий орган, есть и поэтажный план, причем оригинал, выполненный БТИ на кальке. Требования налоговых органов о предоставлении копии поэтажного плана как одного из оснований в решении вопроса формирования прибыли для налогообложения, на законе не основаны».


Повышение арендных ставок
В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Цитата ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды. Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет. Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон». Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка.

Мария БОГДАНОВА, Европейская Торговая Система Недвижимости





Рубрика: Работа над ошибками Виды бизнеса: Юридическое обслуживание Компании: Верное дело, ETSN, МИАН Персоны: Богданова Мария, Лобкарев Сергей, Ястребчикова Ольга
Интересные статьи

Продавать или сопровождать: почему ваши продажники не должны мыть полы в офисе

7 простых приемов оптимизации бизнес-процессов

Как «кидают» российских инвесторов. Топ-12 способов обмана

Как руководить подчиненными с пляжа, или Дистанционное управление бизнесом

«Продавцы-вредители»: кто и как лишает ваш магазин части прибыли.

Джеймс Борг. «Сила мысли». Поменяйте ход своих мыслей, измените свою жизнь

Техника продаж. Преодолеваем отказ №5. "Нет денег – бюджет уже израсходован"

Еще три вредных мифа о продажах, в которые верят генеральные директора

 

Юридические услуги

Как исправить техническую ошибку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Почему возникают технические ошибки при внесении сведений в ЕГРН и как добиться их исправления в установленный законом срок.

Юридические услуги

Как и где можно получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия (ДДУ)

С введением в действие Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», с 1 января 2017 г. вступили в силу изменения, повлиявшие на отдельные виды документов, выдаваемых Росреестром и содержащие сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Юмор
Директор подчиненным: - Вот вы все жалуетесь на кризис, на ухудшение жизни из-за экономического положения... Читать дальше
Библиотека руководителя
Компании и услуги - Снижаем издержки - Порядок в бизнесе - Продажи и клиенты - Обман в бизнесе - Реклама и маркетинг - Управление персоналом - Личная эффективность - Нормативы, ГОСТ, СНИПы
Условия перепечатки
Для экспертов
Темы и вопросы
Записаться в эксперты
Справочник
Компании Персоны
Бизнес-словарь
Должностные инструкции
Реклама на сайте
О сайте
Расценки на рекламу
Акции и бонусы
Заказать рекламу/ консультацию
Разместить пресс-релиз
Координаты редакции